DERECHO INMOBILIARIO – TIERRA MARINA – EXTRANJERO

La adquisición de inmuebles en Brasil, por parte de extranjeros, está sujeta a un régimen especial. Respecto a la propiedad urbana, la única restricción para los extranjeros sería la establecida en el Decreto-Ley 9760/46 que PROHÍBE la adquisición de inmuebles o terrenos ubicados en el radio de 100 metros de costa, EXCEPTO que el acto de adquisición sea autorizado por el Presidente de la República o por el Ministro de Hacienda. Pero ¿qué significa esto en la práctica? ¿Cómo obtener esta autorización?

Primero, es importante resaltar el concepto de terreno marino. Corresponde al rango de 33 metros desde el mar hacia el continente. De esta manera, se incluyen en este decreto-ley de vallado de 100 metros. Sin embargo, a los efectos de este texto, solo importa la tierra correspondiente al rango de 33 metros (tierra marina). Ocurre que, a pesar de lo que dice el texto del Decreto-Ley, no es necesariamente una prohibición, sino una restricción, cuya autorización se puede obtener, siempre que el abogado que asesora al extranjero entienda todos los pasos a seguir. También es fundamental comprender ciertos conceptos específicos, que se explican a continuación.

Los terrenos de la Marina pueden estar bajo régimen de ocupación o tenencia. En los regímenes de ocupación, las tierras marinas se encuentran en áreas que son propiedad de la Unión, que puede reclamar el derecho de uso cuando lo desee. En el régimen de tenencia, el residente ahora tiene el llamado dominio útil sobre parte de la tierra, y el área se divide entre el Gobierno Federal y el propietario. Teniendo en cuenta estos hechos, ¿se podría enajenar un terreno de la Marina? ¿Y podría ser adquirido por un extranjero? La respuesta simple a ambas preguntas es sí. Pero se necesita experiencia para seguir los procedimientos necesarios.

Es importante resaltar que el potencial vendedor de los terrenos de la Marina tiene (o debería tener) un registro de ocupación en la Secretaría de Patrimonio de la Unión (SPU). Además, también debe contar con el RIP (Registro de la Propiedad Inmobiliaria), que es la identificación de la propiedad en el registro de la SPU, siendo esta propiedad Terreno Marino. Sin registro y sin el RIP, no es posible transferir la propiedad de la propiedad.

Sin embargo, con el registro y el PIR, y las tarifas adeudadas a la Unión al día, se puede iniciar la transacción. Una vez concluido el Contrato de Compraventa, el adquirente extranjero de los derechos de ocupación necesitará la autorización de la SPU (que, en estas situaciones, representa al Ministro de Finanzas). Se requieren varios procedimientos burocráticos para obtener la autorización.

Una vez aprobada la adquisición, se requieren tres pasos:

1- Calcule el Laudémium y emita el DARF

2- Solicita el CAT (Certificado de Autorización de Transferencia)

3- Transferir al responsable de la propiedad en el registro SPU. (este es el paso final y generalmente toma 45 días seguidos)

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